Любой объект недвижимого имущества (дом, квартира, участок земли) имеет «официальную» стоимость, то есть выраженную в рублях сумму, в которую его оценивает государство. Именно исходя из этой оценки будет рассчитываться размер имущественного налога или госпошлины (при судебных разбирательствах, при наследовании этого объекта и других манипуляциях с ним). Сведения о кадастровой стоимости объекта занесены и хранятся в Росреестре (в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН)). Им же разрабатываются правила (рекомендации) установления этой стоимости, хотя, в конечном счете, она устанавливается муниципалитетом (то есть местными органами, но с учетом «советов» Росреестра). Подобный порядок установления стоимости выглядит логичным. Так как общие правила выработать сложно, то нужно разбираться, что называется, «на местах». К примеру, кадастровая оценка земельного участка явно зависит от значительного количества факторов: его площади, категории земли, назначения использования, территориального расположения и др.
Рыночная стоимость – тоже, разумеется, зависит от большого числа факторов, но, в отличие от кадастровой, определяется самим собственником. Последний решает, за какую именно сумму он готов расстаться с правами на свою собственность. Естественно, что состояние рынка может оказаться таким, что желающих купить объект за эти деньги не найдется, но собственник имеет право требовать за «свое кровное» любую сумму.
Может ли собственник скорректировать кадастровую стоимость объекта?
Кадастровую стоимость произвольно установить собственник не может, хотя, поборовшись, ее тоже можно скорректировать. Коррекция возможна двумя способами. Во-первых, можно обратиться с заявлением в специальную комиссию при муниципалитете (естественно, потребуется приложить пакет документов). Собственник, как правило, хлопочет о снижении кадастровой оценки. Во-вторых, особенно, если на местном уровне был получен отказ в изменении стоимости, можно попытаться скорректировать кадастровую стоимости путем судебных разбирательств.
Может ли у объекта недвижимости не быть кадастровой стоимости?
Надо понимать, что если объект не внесен в ЕГРН, то, значит, на официальном уровне он не существует, хоть и есть физически. В ряде случаев он может быть туда внесен, например, в соответствии с правилами «дачной амнистии» или «гаражной амнистии», в иных же случаях и не может быть внесен (в качестве примера: железобетонный гараж, установленный на арендованной земле, но без надлежащего фундамента, не попадет под условия «гаражной амнистии»). Другой «сорт» объектов – те, которые есть в ЕГРН, но стоимость их не указана. Обычно такое связано с недостаточными данными об этих объектах (например, нет сведений о категории разрешенного использования и др.). Такие объекты включаются в перечень недвижимости, подлежащей государственной кадастровой оценке, то есть ждут своей очереди. Субъекты РФ формируют специальные бюджетные учреждения, которые производят оценку кадастровой стоимости. Если собственнику принципиально, чтобы кадастровая стоимость его объекта недвижимости была занесена в ЕГРН, то он вправе хлопотать перед этими органами.
